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鈴田敦之(すずた・あつゆき):不動産ミニバブル崩壊 2008/8/18

要約:不動産ミニバブルがはじけた。上場企業でも黒字倒産している。サブプライムローン問題で外資・国内金融機関が不動産融資に慎重になった。そこへ地価と建築費の上昇で売れ行きが鈍った。バブルは起こしてはいけない。


ここ数年億ション復活などの景気のいい話も出てミニバブルといわれた不動産部門ですが、このところ様子が変ってきて、ミニバブル崩壊といっていいのでしょうか?(山下アナウンサー)

平成バブルといっていいと思うが、私は崩壊したといっていいと思う。
今年に入って急速に冷え込んで、春以降地価は下げに転じマンションなどの売れ行きも落ちてきた。

振興ディベロッパの倒産が急増してきた。4月~7月の不動産関連企業の倒産は前年同期にくらべて約4割増加して208件、負債総額は4.5倍の1756億円になった。

どの分野でも景気の下ぶれがはっきりしているが、不動産分野は特に暗い話題が多い。

東証2部に上場していたスルガコーポレーション(6月)、東証1部上場のゼファー(7月)、アーバン・コーポレーション(8月:負債総額2558億円)がそれぞれ会社更生法を適応して行き詰まった。
特徴的なのは、こけらの大半が黒字倒産ということ。直近の決算では黒字を出している。アーバン・コーボレーションは今年3月の決算で増収・増益だったが、流動化する資金繰りが付かなくなった。

サブプライムローン問題で、日本に投資していた海外の不動産ファンドが対象を絞り込んだり撤退するものも出てきた。国内の金融機関も昨年の暮から不動産の融資に対して慎重になってきた。不動産が売るに売れず経営が破綻した。

通常、倒産というと赤字を出しつづけて体力を消耗し行き詰まるというのが多いが、アメリカのサブプライムローン問題も加わって、それだけバブルのはじけた落ち込み方が激しかったといえる。

東京圏では2003年から2005年頃までは(マンションは)年間8万戸ぐらい売れていた。ところが昨年は6万戸に減り、今年は5万戸くらいになるだろう。マンションの売れ行きが悪くなった。在庫が増えて、人気物件以外は値引きしている。
私はマンション価格に問題があると思う。昨年売り手の都合で売値が平均10.6%上がった。東京23区内では19%も上がった。これは地価の上昇と建築費の高騰を反映して、売り手の事情で上がった。ところが買い手の給料は上がらない。だから売れ行きが鈍る。

直接影響を受けるのは建築業界(発注減)、金融業界(不良債権増、地方銀行が沢山貸し出していた)。

対策というより教訓だが、ミニバブルを煽った企業がとがめを受けるのは当然、優勝劣敗・淘汰は必然。。
問題は企業や経営者ではなく、善良な人々。雇用問題、地方経済は大きな問題になる。

不動産流動化ビジネスでは、特別目的会社(SPC)が導入されて、プロジェクトごとに賃料や売却を目当てに資金を調達(ノンリコースローン)する手法が使われる。これは本体の負債総額の中には入ってこない。こうした仕組みの導入は安易にやってはいけない。

投資家にとっての問題だが、スルガなど3社の倒産でそれぞれの会社が出している普通社債がデフォルト(債務不履行)になったり、なりつつある。
「株はリスクがあるが、社債なら安心」というがそうではない。これも銘柄を選ばなければリスクがある。

ですから、影響は直接なものだけでなく各方面に広がっている。バブルは起こしてはいけない。


2008年 8月 18日 月曜日 鈴田敦之(すずた・あつゆき):不動産ミニバブル崩壊


編者感想:そういえば新聞の折り込みチラシにマンション一戸建てのチラシがめっきり減ってきている。私の住んでいる世田谷区の地場産業ともいえる不動産業は、昨年から今年に入って数年前のバブルの頃の元気がなくなってきている。無理に煽っても結局お返しが来て苦労する、という至って常識的な話。

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